マンションの売り方 4

チャンスとタイミングを逃さないこと。マンションを見にくるお客さんは突然やってきます。「不動産は縁だ」と言われていますが、そのためには、チャンスとタイミングを逃さないことです。お客さんは、いつも予約を入れてくるとはかぎらないのです。

「今から見たいというお客さんがいるんですが大丈夫ですか？」

突然に電話がかかってくることがあります。あるいは、夕方になって、

「今から見せていただけますでしょうか？」

ということもよくあります。そのチャンスを逃さないことです。販売がスタートしたら、いつ、どんな時間帯に内見が入っても対応できるようにしておきましょう。時間的な問題は簡単にクリアできます。また、いつお客さんが来られても大丈夫なように、室内をきれいにしておきましょう。

週末になると、買物に出かけたり、旅行にも行きたいと思うこともあるでしょう。どうしても不在にする場合は、身内の誰かに留守番を頼むことも考えてみましょう。身内がいなければ、信頼できる友人に頼んでみてはいかがでしょうか。見ていただくためのお留守番係りです。

お留守番係りに決定権はありませんから、あたなたを無視して売買の打ち合わせをすることはありません。そこのところは不動産会社の担当者も心得ています。お留守番係りさえ見つければ安心してお出かけすることができます。

このときに、マンションを見にきたお客さんから質問を受けることがあるのですが、お留守番係りが全て答えることはできないでしょう。しかし、「引渡しの時期」については、ざっくりとした可能時期をお答えしてあげましょう。買主さん側の予定が立てやすくなるからです。


マンションがすでに空室の場合はどうでしょうか。

その場合は、不動産会社が対応するのですが、不動産会社の営業時間や定休日に左右されますから、なるべく対応の柔軟な会社を選ぶことです。広告の段階で担当者の携帯番号を表示している会社は、積極的な姿勢の表れです。

販売を依頼しようと思った会社に質問してみるといいでしょう。

質問内容はこんな感じです。

「御社の休日に、お客さんが内見したいと言った場合、どういう対応をしていますか？」

この質問に、「休日空けにしてください」と言ってしまう会社では、少ないチャンスを逃してしまいます。日本経済が順調に推移しているときには、これでも通用してきましたが、もう、そんな時代ではありません。休日に全社員が出勤する必要はありませんが、なんらかの対応を取ってくれる会社は頼りになる会社です。会社のブランドやネームバリューの神通力が利かなくなってきていることを知るべきです。

マンションの売り方 3

マンションの売り方といっても、特別にむつかしいことは何もありません。マンションを見に来る方の立場にたち、気持ちよく見ていただければそれで十分です。簡単ではありますが、案外できていないことが多いのです。

マンションを見てもらうことを、業界用語では「内見」と言っています。内見準備には、お金のかからない準備とお金のかかる準備があります。

お金のかからない準備項目はこんな感じです。

1　室内を明るくしておくこと。
2　風を通しておくこと。
3　掃除をしておくこと。
4　荷物を片付けておくこと。
5　快適な温度にしておくこと。
6　カーテンを空けておくこと。
7　スリッパを用意しておくこと。
8　マンションのいいところを記録しておくこと。
9　学区やスーパーなどの近隣情報を記録しておくこと。
10 管理費等の数字、駐車場等の数字を記録しておくこと。

上記の10項目はお金をかけなくてもできる準備です。その他には、古いマンションだったりする場合、清潔でよい印象を出すために、プチ・リフォームをすることもあります。一般的なのは壁紙の貼り替えですね。お金がかかる準備項目の代表格は「壁紙の貼り替えリフォーム」です。安い費用でできて効果があります。

長年住んでいると、壁紙もよごれてクリーニングではダメなときには、思い切って壁紙を交換することも効果があります。費用もさほどかかりませんし、腕に自身のある方なら、ご自分で貼り替えてもいいでしょう。わたしもやったことがあります。手順と要領さえ分かれば簡単です。日曜大工センターなどに行くと、タダでもらえる作業手順を解説したリーフレットがありますから、それを参考にしてもいいでしょう。

もうひとつ大事なことを。それは、長年住みなれた家だと、たとえば「匂い」あるいは「臭い」に関しては気づかないことがあります。自分の家のニオイは慣れてしまっているから、他人がどう感じるかは、自分たちには分かりにくいのです。上記の10項目の2番目に「風を通しておくこと」というのがありますが、これは淀んだ気をにがすことと、その家独特のニオイを一時的ににがしておくことを意味しています。ニオイのことは、他人からは指摘されにくいものです。とにかく、気持ちよく内見していただくことがポイントです。

マンションの売り方 2

マンションの売り方の２回目です。不動産市況が低迷している中で、マンションを売らなければならないのは大変なことです。20年以上不動産業界に席を置き、東京で仕事をしてきました。そんな私が毎日チェックしているサイトで、Nevada（金融危機特集）というのがあるので、そのサイトの2009年2月16日の記事から引用してみよう。

経済情報（異様な姿になりつつある東京の不動産）

今、東京都心で異様な姿が見られるようになってきています。空き室があちらこちらで見られるようになってきているのです。それも今までならあり得ない場所でここもあちらもという状況になっているのです。

＜一例＞住宅地としては超一等地とも言えます＜南平台・青葉台＞地区で【空きマンション・閉鎖したお菓子店・空き一軒家】と連続した空き物件がある地区がありますが、昨年末まではこのような看板はありませんでした。

＜一例＞商業エリアでは超一等地である青山通りで閉店した店が多く、マンションでも「貸部屋」、「売り物件」が急増してきています。表通りから一歩入ったところには一棟すべて空いているマンションもあり、これらは地上げ失敗物件でしょうが、このような物件があちらこちらに見られるのです。

また、大手不動産会社が経営難に陥っていると噂されていますが、実際に見てみますとなるほどという状況になっており、倒産も時間の問題かもしれません。ここは比較的”有名”な会社であり衝撃はかなりのものかもしれませんが、今の不動産業界では何でもありの状況となっており、「ここも倒産したか」ということになるだけかもしれません。

日本の景気は日々悪化しており今後不動産市場は崩壊しましてもなんら不思議ではありませんが、新聞に入ってきます「売り物件」広告をみますと、かなり“過激”な表現も見られるようになってきており、業者があせっているのが明らかです。

【Ｐｒｉｃｅ　Ｄｏｗｎ　！！　３００万円Ｄｏｗn　！！　早い者勝ちです！】
販売価格　１，９８０万円　頭金　０円　みずほ銀行融資１，９８０万円広さ　１３．２７坪　坪単価１４９万円
坪単価すればまずまずの物件ですが、本当の＜大底＞は坪単価１００万以下でしょうから１，５００万を切ってはじめて底を打つのかもしれません。ただ、これで果たして収益物件になるかと言えばＮＯとなります。何故なら空き部屋が急増してきており、よほど家賃を引き下げませんと部屋が埋まらないかも知れないからです。

この【投資用物件】ですが、売り広告が急増しており、東京都心で１０％を超える収益物件も出てきており、この１年間で２倍以上利回りが上昇してきている地区もあります。この先、１５％を超える物件も出てくるでしょうが、本当に投資用不動産市場が底をつけるには≪六本木・青山・銀座≫で利回り１５％を超える物件が出てからとなるでしょうから、これから５０％以上価格が下落する必要があります。即ち、≪六本木・青山≫で今から不動産価格が半値になるということであり、そこまで下がれば底を打つことになるのです。

不動産崩壊が今まさに始まっています。

【Nevada金融危機特集より引用　http://blog.livedoor.jp/nevada_report/】

このサイトの記事は、現場にいる我々から見てもよく実態経済を見ていると思います。テレビや新聞でコメントしている人たちの机上論とは一線を画している。信用できる情報源です。

わたしは不動産が専門だから、不動産に関する記事については一番気になるところです。Nevada情報は、現場主義の立場から見ても、よく現実を見ていると思います。

さて、今日のテーマですが、マンションの売り方です。わたしはこのブログを立ち上げたのが2008年の終わりごろでした。それまで経験してきたことをベースにマンションの売り方を書いてみようと考えていましたが、その考え方を一度、蔵にしまいこんで、新しい考え方で取り組まなければならなくなりました。

これまでは、いかに高く売るかが注目されていました。でも、もうそれは通用しません。

現在は、いかに早く損切りするかにかかってきています。早ければ早いほど損害も少なくてすみます。なんとか損を少なくしたいと試行錯誤しているうちに売りそびれ、損が拡大するのです。思い切った価格を素早く決断することがポイントです。言葉がよくないかもしれませんが、売る必要に迫られている人は、一刻も早く売り逃げるべきです。テレビや新聞のニュースだけを見ていてはマーケットの真実は見えてきません。

以上は販売する価格の問題。それと表裏をなして重要なのが、マンションそのものです。それは次回で。

マンションの売り方 1

世界経済が急降下している。天下のトヨタを筆頭に日本を代表する大企業がどんどん赤字に転落しているが、いったいどこまで落ちてゆくのだろうか。この現象が日本だけのことであれば、何がしかの対策が考えられると思うが、世界が同時に崩落している現在、有効な対策が見つからないのではないかと思う。しかし、どれだけ経済が混乱しようとも住居は必要なのだから、マンションの需要がなくなることはないので、その売り方を書いてみようと思います。

ただ、現在のマンション市場は、新築、中古問わず木枯らしが吹き荒れており、かなり厳しいのが現実です。そんな中で、マンションを売り切るには、どうしたらいいのだろうか？対策として、いくつかのヒントがあるが、その中で有望な方法のひとつが、「ファイナンスを付けること」がある。

「えー、そんなこととっくにやっているよ」という意見が聞こえてきそうだが、売り切るためのファイナンスというのが実は少なくて、ごく普通のお客さんに、ごく普通の融資提案をしているだけに思えてしまうのは私だけではないと思う。

新築マンションと中古マンションをくらべると、圧倒的に新築の方が、融資関連のフォローが充実している。大きな企業では、グループ内でカンタンに金融機関と提携できるから当然だろう。問題は中古マンションを扱う中小の不動産会社だ。

実際に中小の不動産会社には、住宅ローンに精通しているスタッフが少ない。ローン電卓を持って、金利の話やどの銀行が有利だとか、話が、そんなところで止まってしまっている。

融資を出す金融機関の、融資に対する基本的なスタンスを知ること、どんな融資審査基準を持っているのかを知ることが重要だ。安易に提携関係を結ぶことで終わっている不動産会社が実に多い。そして、融資審査基準を知ることで止まってしまってはいけない。それを攻略することは当然だとして、さらに新しい融資依頼先を新規に創りだすことも考慮する必要がある。

いずれにしても、買いたいお客さんがいるのに、融資が出ないことにより、販売が頓挫することではもったいない話だ。この話は、居住用不動産だけではなく、投資用不動産で顕著だ。

投資用であれ、居住用であれ、マンションを現金で買う人はすくないから、ほとんどの場合、ローンを利用している。現在、そのローンが出にくくなっているから、不動産マーケットも冷えているのである。不動産価格は、まだまだ下がるだろう。これは世界的な不景気も原因のひとつだが、不動産価格が高くなりすぎたことも大きな原因のひとつだ。これからマンションを売るのであれば、新築でも中古でも、安くなければ間違いなく売れないだろう。