新築と中古の価格推移

新築マンションの価格崩壊が止まらない。マンションに限らないことだが、経済環境が厳しさを増している。普通のマンションを普通に売っていたら、売れ残ってしまう。これについてはデータを見るまでもなく、街中へ出てゆけばわかります。どんなメジャーブランドでも苦戦している様子がうかがえる。

先日も成城学園前駅の新築マンションが2000万円も安く売り出していました。新築で2000万円引きってすごいですね。駅にも近かったですよ。ただ、この物件はモリモトが売主でしたから、会社が民事再生手続開始の申立てをしているので事情が特殊かもしれません。

一方、狛江方面の世田谷通りの北側に面して建設された野村のプラウドも苦戦している。販売チラシには、いろんな景品を付けて販売活動しているが、まだ売り切っていないようだ。

一般的に、新築マンションの方が中古マンションよりも、価格に対する反応は早い。新築は売る切るためにあらゆる企業努力をしている。一方、中古マンションは、売主が個人である場合が多いこともあり、価格に対する反応は鈍い。仲介会社も売主の意向を尊重しなければならないので辛いところだ。マーケットの現状を丁寧に伝えても、頑として受け付けない売主がいる。損は一切したくない、ということのようだ。「損して得とれ」ということは死んでも受け入れない。結果「損したくなくて大損こきました」となる。

私は一貫して、「高いマンションは買うな」とお伝えしてきた。余裕をもって現金で買える人は別です。住宅ローンを利用して買う場合、「借金はなるべく少なくしよう」ということだ。借金はリスクである。自分の将来を質に入れている。しかし、そうは言っても、住宅ローンを使わなければほとんどの人が買えないというのも現実。そこで「高いマンションは買うな」ということになるである。「借金をなるべく少なくした方がリスクも少ないよ」ということをお伝えしたいのだ。

価格が高ければ下げ幅も大きくなる。「オシャレな街に住もう」だとか「グルメの旅めぐり」だとかいう企画をやっている場合ではない。生活防衛を真剣に考えなければいけない。どんなに社会経済が変動しても、人は生きてゆかなければならない。人が生きて行くためには家が必要だ。負担の少ない形で所有するなり、借りるなりを考えなければいけない。

マンション投資の未来

テレビを見ていたら、マンション投資で資産を運用しようというセミナー風景が放送されていた。けっこう盛況のようで、この大不況の経済下でもまだ元気な人たちもいることに、ちょっぴり安心もした。セミナー参加者は、「銀行に預けておくのも不安だから・・」という声もあった。それはそれで事実だろう。

居住用不動産のための住宅ローンに関することでも、みずほ銀行などは消極的銀行の筆頭だ。三井住友銀行などは、「一見の不動産会社はお断り」という営業方針である。「過去1年以内に取引の実績がない不動産会社とは取引しない」ということらしい。ということは今後、新規の不動産会社とは原則的に取引しないということだろうか。もちろんそんなことはパンフレットにもホームページにも書いていない。現場の行員や住宅ローンセンターの担当者からの情報だ。それならそれでいいが、公的資金を返せといいたい。

高速道路の料金に関しても、ETCを設置している自動車やバイクだけ1000円割引をすることもバランスの取れていない施策だ。今の政府与党のプランは、政治の素人の私が見ても官僚の意図が丸見えで、ただ、それに乗っかっているいるだけのように感じる。国民人に対する慈しみがまったく感じられない。

その他の銀行も今年（2009年）に入ってから融資基準を厳しくており、不動産業界では、融資が出ないことの影響がどんどん出てきている。買いたくても買えない状況が続いている。不動産業界はこの事実を政府与党に意見しているのだろうか。仮に、意見しているとしても、現場では普通のサラリーマンや自営業者などが家を買いたくても買いにくい状況であることには変わりない。政府関係者は現場を見に来い！といいたい。景気対策が死んでいるぞ。

話が脱線してしまった。

マンション投資の話に戻そう。今、マンション投資は、是か否か。

あなたはどう思うだろうか。

物件を丸ごと現金で買える人はリスクは少ないから、自己責任でやってもいいだろう。

万一、失敗しても現金を失うだけで済むからだ。例えば、地震や津波などの自然災害が起こって、マンションが倒壊したり、半壊したら、即、収入を失ってしまう。このときに、ローンを抱えているひとは破産する可能性が高い。また自然災害以外では、マンション内で殺人事件があったり、暴力団が入っていたり、新興宗教の信者たちが出入りしていることが分かったりすると、たいへん面倒である。

もともと自己資金があまりなくて、そのほとんどが頭金に消えている人が一番危険だ。マンションが壊れたら自分で住むわけにもいかず、人にも貸せない。仕方ないから売却しようとしても、すでに売れる物件ではなくなっている。残るのは、壊れたマンションとローンの残債だけだ。

火災保険や地震保険を掛けていたとしても、マンションが壊れるような災害では、他のマンションも壊れるのだから、そんなに簡単な話ではないのである。当てにできない。

私は、もう経済の回復はないと思う。「景気」という言葉が消滅したんじゃないかと考えている。

今、手持ちのマンションを賃貸に出すというのならいいと思う。しかし、ローンを借りてまで投資マンションを購入するのは避けた方が賢明だ。地震も津波も傷害事件などもなかったとしても、今、投資シュミレーションで試算された賃料は、とうてい見込めるものではないからだ。これから賃料はまだまだ下がってゆくだろう。理由は明快だ。高い賃料を払える人が、どんどんいなくなっているからだ。プラス材料だけを見つめて投資すれば失敗するのは目に見えている。これまでもそんな失敗事例は山ほとある。

マンションの売り方 4

チャンスとタイミングを逃さないこと。マンションを見にくるお客さんは突然やってきます。「不動産は縁だ」と言われていますが、そのためには、チャンスとタイミングを逃さないことです。お客さんは、いつも予約を入れてくるとはかぎらないのです。

「今から見たいというお客さんがいるんですが大丈夫ですか？」

突然に電話がかかってくることがあります。あるいは、夕方になって、

「今から見せていただけますでしょうか？」

ということもよくあります。そのチャンスを逃さないことです。販売がスタートしたら、いつ、どんな時間帯に内見が入っても対応できるようにしておきましょう。時間的な問題は簡単にクリアできます。また、いつお客さんが来られても大丈夫なように、室内をきれいにしておきましょう。

週末になると、買物に出かけたり、旅行にも行きたいと思うこともあるでしょう。どうしても不在にする場合は、身内の誰かに留守番を頼むことも考えてみましょう。身内がいなければ、信頼できる友人に頼んでみてはいかがでしょうか。見ていただくためのお留守番係りです。

お留守番係りに決定権はありませんから、あたなたを無視して売買の打ち合わせをすることはありません。そこのところは不動産会社の担当者も心得ています。お留守番係りさえ見つければ安心してお出かけすることができます。

このときに、マンションを見にきたお客さんから質問を受けることがあるのですが、お留守番係りが全て答えることはできないでしょう。しかし、「引渡しの時期」については、ざっくりとした可能時期をお答えしてあげましょう。買主さん側の予定が立てやすくなるからです。


マンションがすでに空室の場合はどうでしょうか。

その場合は、不動産会社が対応するのですが、不動産会社の営業時間や定休日に左右されますから、なるべく対応の柔軟な会社を選ぶことです。広告の段階で担当者の携帯番号を表示している会社は、積極的な姿勢の表れです。

販売を依頼しようと思った会社に質問してみるといいでしょう。

質問内容はこんな感じです。

「御社の休日に、お客さんが内見したいと言った場合、どういう対応をしていますか？」

この質問に、「休日空けにしてください」と言ってしまう会社では、少ないチャンスを逃してしまいます。日本経済が順調に推移しているときには、これでも通用してきましたが、もう、そんな時代ではありません。休日に全社員が出勤する必要はありませんが、なんらかの対応を取ってくれる会社は頼りになる会社です。会社のブランドやネームバリューの神通力が利かなくなってきていることを知るべきです。

マンションの売り方 3

マンションの売り方といっても、特別にむつかしいことは何もありません。マンションを見に来る方の立場にたち、気持ちよく見ていただければそれで十分です。簡単ではありますが、案外できていないことが多いのです。

マンションを見てもらうことを、業界用語では「内見」と言っています。内見準備には、お金のかからない準備とお金のかかる準備があります。

お金のかからない準備項目はこんな感じです。

1　室内を明るくしておくこと。
2　風を通しておくこと。
3　掃除をしておくこと。
4　荷物を片付けておくこと。
5　快適な温度にしておくこと。
6　カーテンを空けておくこと。
7　スリッパを用意しておくこと。
8　マンションのいいところを記録しておくこと。
9　学区やスーパーなどの近隣情報を記録しておくこと。
10 管理費等の数字、駐車場等の数字を記録しておくこと。

上記の10項目はお金をかけなくてもできる準備です。その他には、古いマンションだったりする場合、清潔でよい印象を出すために、プチ・リフォームをすることもあります。一般的なのは壁紙の貼り替えですね。お金がかかる準備項目の代表格は「壁紙の貼り替えリフォーム」です。安い費用でできて効果があります。

長年住んでいると、壁紙もよごれてクリーニングではダメなときには、思い切って壁紙を交換することも効果があります。費用もさほどかかりませんし、腕に自身のある方なら、ご自分で貼り替えてもいいでしょう。わたしもやったことがあります。手順と要領さえ分かれば簡単です。日曜大工センターなどに行くと、タダでもらえる作業手順を解説したリーフレットがありますから、それを参考にしてもいいでしょう。

もうひとつ大事なことを。それは、長年住みなれた家だと、たとえば「匂い」あるいは「臭い」に関しては気づかないことがあります。自分の家のニオイは慣れてしまっているから、他人がどう感じるかは、自分たちには分かりにくいのです。上記の10項目の2番目に「風を通しておくこと」というのがありますが、これは淀んだ気をにがすことと、その家独特のニオイを一時的ににがしておくことを意味しています。ニオイのことは、他人からは指摘されにくいものです。とにかく、気持ちよく内見していただくことがポイントです。

マンションの売り方 2

マンションの売り方の２回目です。不動産市況が低迷している中で、マンションを売らなければならないのは大変なことです。20年以上不動産業界に席を置き、東京で仕事をしてきました。そんな私が毎日チェックしているサイトで、Nevada（金融危機特集）というのがあるので、そのサイトの2009年2月16日の記事から引用してみよう。

経済情報（異様な姿になりつつある東京の不動産）

今、東京都心で異様な姿が見られるようになってきています。空き室があちらこちらで見られるようになってきているのです。それも今までならあり得ない場所でここもあちらもという状況になっているのです。

＜一例＞住宅地としては超一等地とも言えます＜南平台・青葉台＞地区で【空きマンション・閉鎖したお菓子店・空き一軒家】と連続した空き物件がある地区がありますが、昨年末まではこのような看板はありませんでした。

＜一例＞商業エリアでは超一等地である青山通りで閉店した店が多く、マンションでも「貸部屋」、「売り物件」が急増してきています。表通りから一歩入ったところには一棟すべて空いているマンションもあり、これらは地上げ失敗物件でしょうが、このような物件があちらこちらに見られるのです。

また、大手不動産会社が経営難に陥っていると噂されていますが、実際に見てみますとなるほどという状況になっており、倒産も時間の問題かもしれません。ここは比較的”有名”な会社であり衝撃はかなりのものかもしれませんが、今の不動産業界では何でもありの状況となっており、「ここも倒産したか」ということになるだけかもしれません。

日本の景気は日々悪化しており今後不動産市場は崩壊しましてもなんら不思議ではありませんが、新聞に入ってきます「売り物件」広告をみますと、かなり“過激”な表現も見られるようになってきており、業者があせっているのが明らかです。

【Ｐｒｉｃｅ　Ｄｏｗｎ　！！　３００万円Ｄｏｗn　！！　早い者勝ちです！】
販売価格　１，９８０万円　頭金　０円　みずほ銀行融資１，９８０万円広さ　１３．２７坪　坪単価１４９万円
坪単価すればまずまずの物件ですが、本当の＜大底＞は坪単価１００万以下でしょうから１，５００万を切ってはじめて底を打つのかもしれません。ただ、これで果たして収益物件になるかと言えばＮＯとなります。何故なら空き部屋が急増してきており、よほど家賃を引き下げませんと部屋が埋まらないかも知れないからです。

この【投資用物件】ですが、売り広告が急増しており、東京都心で１０％を超える収益物件も出てきており、この１年間で２倍以上利回りが上昇してきている地区もあります。この先、１５％を超える物件も出てくるでしょうが、本当に投資用不動産市場が底をつけるには≪六本木・青山・銀座≫で利回り１５％を超える物件が出てからとなるでしょうから、これから５０％以上価格が下落する必要があります。即ち、≪六本木・青山≫で今から不動産価格が半値になるということであり、そこまで下がれば底を打つことになるのです。

不動産崩壊が今まさに始まっています。

【Nevada金融危機特集より引用　http://blog.livedoor.jp/nevada_report/】

このサイトの記事は、現場にいる我々から見てもよく実態経済を見ていると思います。テレビや新聞でコメントしている人たちの机上論とは一線を画している。信用できる情報源です。

わたしは不動産が専門だから、不動産に関する記事については一番気になるところです。Nevada情報は、現場主義の立場から見ても、よく現実を見ていると思います。

さて、今日のテーマですが、マンションの売り方です。わたしはこのブログを立ち上げたのが2008年の終わりごろでした。それまで経験してきたことをベースにマンションの売り方を書いてみようと考えていましたが、その考え方を一度、蔵にしまいこんで、新しい考え方で取り組まなければならなくなりました。

これまでは、いかに高く売るかが注目されていました。でも、もうそれは通用しません。

現在は、いかに早く損切りするかにかかってきています。早ければ早いほど損害も少なくてすみます。なんとか損を少なくしたいと試行錯誤しているうちに売りそびれ、損が拡大するのです。思い切った価格を素早く決断することがポイントです。言葉がよくないかもしれませんが、売る必要に迫られている人は、一刻も早く売り逃げるべきです。テレビや新聞のニュースだけを見ていてはマーケットの真実は見えてきません。

以上は販売する価格の問題。それと表裏をなして重要なのが、マンションそのものです。それは次回で。

マンションの売り方 1

世界経済が急降下している。天下のトヨタを筆頭に日本を代表する大企業がどんどん赤字に転落しているが、いったいどこまで落ちてゆくのだろうか。この現象が日本だけのことであれば、何がしかの対策が考えられると思うが、世界が同時に崩落している現在、有効な対策が見つからないのではないかと思う。しかし、どれだけ経済が混乱しようとも住居は必要なのだから、マンションの需要がなくなることはないので、その売り方を書いてみようと思います。

ただ、現在のマンション市場は、新築、中古問わず木枯らしが吹き荒れており、かなり厳しいのが現実です。そんな中で、マンションを売り切るには、どうしたらいいのだろうか？対策として、いくつかのヒントがあるが、その中で有望な方法のひとつが、「ファイナンスを付けること」がある。

「えー、そんなこととっくにやっているよ」という意見が聞こえてきそうだが、売り切るためのファイナンスというのが実は少なくて、ごく普通のお客さんに、ごく普通の融資提案をしているだけに思えてしまうのは私だけではないと思う。

新築マンションと中古マンションをくらべると、圧倒的に新築の方が、融資関連のフォローが充実している。大きな企業では、グループ内でカンタンに金融機関と提携できるから当然だろう。問題は中古マンションを扱う中小の不動産会社だ。

実際に中小の不動産会社には、住宅ローンに精通しているスタッフが少ない。ローン電卓を持って、金利の話やどの銀行が有利だとか、話が、そんなところで止まってしまっている。

融資を出す金融機関の、融資に対する基本的なスタンスを知ること、どんな融資審査基準を持っているのかを知ることが重要だ。安易に提携関係を結ぶことで終わっている不動産会社が実に多い。そして、融資審査基準を知ることで止まってしまってはいけない。それを攻略することは当然だとして、さらに新しい融資依頼先を新規に創りだすことも考慮する必要がある。

いずれにしても、買いたいお客さんがいるのに、融資が出ないことにより、販売が頓挫することではもったいない話だ。この話は、居住用不動産だけではなく、投資用不動産で顕著だ。

投資用であれ、居住用であれ、マンションを現金で買う人はすくないから、ほとんどの場合、ローンを利用している。現在、そのローンが出にくくなっているから、不動産マーケットも冷えているのである。不動産価格は、まだまだ下がるだろう。これは世界的な不景気も原因のひとつだが、不動産価格が高くなりすぎたことも大きな原因のひとつだ。これからマンションを売るのであれば、新築でも中古でも、安くなければ間違いなく売れないだろう。

新年おめでとうございます

新しい年になりました。今、午後1時ですが、とても穏やかなお正月です。南に向いたリビングでこのブログを書いていますが、暖房無しでも十分あたたかいです。太陽のあたたかさだけで十分。自然の恵みに感謝する想いがわいてきます。私はこれまで南向きの部屋にこだわっていなかったのですが、今は違います。自然な光、太陽はとても大切です。光は闇を駆逐するから、明るさ、光、太陽、そして通風は必要です。運命が好転するためにも光は必要です。