新築マンションのゆくえ

世界経済が急激な縮小に入っている状況で、今後、新築マンションはどこへ向かうのだろうか。東京の不動産価格は値段を付けてもそのままの価格で売れることはまずありえなくなった。あの手この手の販売活動を行っているが、現状はかなり厳しいようだ。リーマンが破綻してからこの手のニュースをよく聞くようになったが、症状が酷くなり始めたのは、リーマン破綻よりずっと前からだ。

金融機関に勤めている知人がいる。彼から聞かされた話だが、首都圏のとある街に建てた新築マンションが売れ残りＳＯＳが入ってきた。どのくらい売れ残ったかというと80％が売れ残った。50戸のマンションだから10戸しか売れなかったのである。40戸が売れ残ったということだ。

建物のプランが悪かったのかもしれない。あるいは価格がエリアとミスマッチだったのかもしれない。しかし、80％も売れ残るということは、プランと価格だけの問題では説明がつかない。経済状況の悪化という理由を無視することはできない。今、マンションを売り切りたいのであれば低価格路線は外せない。

付加価値という魔法の言葉はもう通用しなくなった。

メディアに出てくる不動産市況などはあてにならないものもある。意図的に情報を操作しているような記事広告を見ることがあるが、あまりにも時代錯誤な記事を掲載するとそのメディア自体が世間から消えてなくなるだろう。

マンションのエントランス

マンションの第一印象は重要だ。エントランスはマンションの顔であり重要な要素である、その昔「人形は顔が命」というＣＭがありましたが、「マンションは顔が命」といってもいいと思う。もちろん建物の構造や管理状況などが重要であることは言うまでもないが、ルックスも重要なのである。このことは、ご自分が売主として売却しようとしたときに感じるだろう。お客さんによい印象を与えることができる。

では、どんなエントランスがいいのか？

■顔が小さいものはダメ。女性に小顔が人気ですがマンションでは小顔は不人気。

■明るいエントランス。暗い玄関は誰が見ても陰気に感じる。とくに商売をしている方が住まいにすると運気が下がる可能性が大いにある。

■派手なインテリアは不要。ベルサイユ宮殿みたいな装飾は恥ずかしい。ごくシンプルで明るく清潔な印象が大切。大理石風の床は滑りやすくて危険。

つまり、明るくて清潔感と開放感のあるエントランスということだ。とくに暗いものはいけない。もったいなくても昼間から照明を点燈させるべきである。私も何度か、マンションの室内廊下の照明を常時点燈に切り替えたことがあるが、賃貸マンションでは、お客さんの印象が良くなるからすぐに稼働率が上がる。カンタンにできる作業である。お金もほとんどかからない。古いマンションでは、エントランスのリニューアル工事をするところが増えているようだが、マンションの資産価値を上げることに大きく貢献するのは間違いない。

ガンバ大阪ありがとう

ガンバ大阪とマンチェスターユナイテッドの試合を見ました。ガンバ大阪に「ありがとう！」といいたくて記事を書いています。日本代表などの試では、勝っても負けても、なんとなく未消化な感情が残っていましたが、今度のクラブワールドカップでは、久々に日本中の人たちが爽快感を感じたのではないでしょうか。あっぱれ！でした。

果敢に攻撃をしかけ攻撃の手を緩めない姿に多くの方が魅了されたと思います。メディアでは、アナウンサーもゲスト解説者もマンチェスターユナイテッドを賞賛することが圧倒的に多いなか、ガンバ大阪のイレブンはよくやったと思います。ヤフーのスポーツニュースにオシムさんのコメントが私の気持ちを代弁してくれています。

【ココから↓】サッカーのクラブＷ杯の関係者らを集めたパーティーが２０日、東京都内のホテルで開かれ、前日本代表監督のイビチャ・オシム氏が出席した。

オシム氏は１８日にマンチェスターＵに敗れたＧ大阪について「どちらがマンＵか分からないような美しいサッカーをした。Ｇ大阪ぐらいのチームが普段通りのプレーをすれば、強い相手ともそんなに差がなく戦えることが分かった。もう一度試合をしたら必ずマンＵが勝つとはいえない」と絶賛した。

さらに「遠藤が世界的に通用するのが分かった。橋本も走る量を増やしていけば技術を補える」と日本代表での“教え子”らの名前を挙げてたたえた。２１日のパチューカとの３位決定戦については「組織力の勝負になる。個人的にはＧ大阪が勝つだろうと思う」とエールを送った。【ココまで】　（YAHOO!JAPANニュースより）（http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081220-00000593-san-socc）

試合後、遠藤保仁選手が「楽しんでいただけたんじゃないかと思います」というコメントに、強い自信を感じたのは私だけではなかったと思います。不動産のブログなのですが、あまりにも嬉しくて、ガンバ大阪ありがとう、と言いたくて記事にしました。

低層マンションのすすめ

私自身の経験をお話します。普段、何気なく使っているエレベーターが地震で止まってしまったことがあった。3～4年前だったように記憶している。

5階に住んでいたので仕方なく非常階段を使って部屋までたどり着いたのだが、これがなかなか大変だった。たかだか五階。されど五階。スーパーで買物をしたあとに5階まで階段を利用するのは大変しんどい。

非常事態だからと諦めているが、あらためてエレベーターのありがたさが身にしみた。もし15階とか20階とかに住んでいたらととても部屋までたどり着けないと思う。

エレベーターが止まった日はたしか週末だったと思う。エレベーターの管理会社はなかなか来てくれずに、ふたたび動き出すまでに2日くらいかかった記憶がある。二日間、階段で上がり下りしたことは大変であった。

もしその地震のときに自分が乗っていたら、2日間その中に閉じ込められたのである。これはリアルな話だ。いつでも起こりうる話である。あの狭い箱の中に2日間も閉じ込められたら、どんなに強靭な精神力をもっていたとしても大変なことだ。

トイレに行けない、水が飲めない、外部と連絡がつきにくい、そんな状況であれば誰だってまいってしまうだろう。持病を持っている人や高齢の方、そして小さなお子さんがいる方にとっては切実な問題である。小さなお子さんが１人で乗ることだってあるから本当に気をつけていただきたい。

階数にもよるが、普段から健康のために階段を利用することをお薦めしたい。

気力が萎えているときにはエレベーターに乗る。それ以外は階段を利用して生活してみてはどうだろうか。自分でできる危機管理である。無料フィットネスに通っていると思えばお得感もでてくる。

この問題に関しては「高層難民」という本が新潮新書から出ている。著者は渡辺実氏。とても参考になる本です。今のうちに一読しておくことをお薦めいたします。以上のことを踏まえて、マンション選びを考慮してみると、いくつか注意すべきポイントが見えてくる。私の個人的な意見は２つある。

■ひとつは、低層マンション。
■もうひとつは、内陸部に住むこと。

低層マンションにするメリットは、やはり地震災害における被害の程度が少なくなることである。それと、低層マンションなら周囲に暗い影を作らないから、周辺環境にやさしいことがあげられる。もうひとつの、内陸部に住むという問題は地震による津波を意識している。

地震がきて津波が発生した場合、海沿いのマンションは、ざぶんと海水に漬かってしまう。一瞬でマンション機能が麻痺してしまう。これは容易に想像がつくと思う。内陸部を選ぶということは、海からの距離を確保することと海抜の高い場所にするためだ。

しかし、現実問題として勤務先や子供の学校のこともあるから、内陸部に住むといっても簡単に実現しない場合もあるだろう。しかし、その場合であってもできる範囲の中でいいから、上記２項目を頭のすみに置いていてほしい。減らせるリスクは減らしておくべきだと思う。

住宅ローンの返済比率

住宅ローン融資を考えるときに、必ずついてくるのが「返済比率」のお話です。「返済負担率」ともいいますがどちらも同じ意味です。この返済比率のことを分かりやすく説明します。なぜこのテーマを取り上げるのかというと、住宅ローン融資を審査してもらうときにとても重要なポイントだからです。押さえどころといいますか、ツボというところでしょうか。

さて、返済比率ですがカンタンに表現すると、住宅ローンの年間支払額が、年収の一定割合の中におさまっていなければいけない、ということです。ちなみに返済比率というのは年収が上がるにしたがって比率も上がります。

例えば、大まかですが、年収が300万円では25％以内、400万円では30％以内、600万円では35％以内、というようになっています。この数字はどこの金融機関でもほぼ同じですが、ろうきんなどは独自の考え方をもっています。

では、年収が400万円のケースで具体的に説明してみます

【モデルケース：年収400万円・返済比率30％の場合】
■年収：400万円
■返済比率：30％

この場合では、年収400万円の30％までが上限となりますから、年額で120万円になります。つまり、住宅ローンの返済額を年間120万円に抑えなさい、ということです。月額に換算すると10万円です。ここまではお分かりいただけましたでしょうか。

この月額10万円以内という数字は、年収400万円の人の場合の上限です。
ここで注意することが2つあります。

■ひとつは毎月支払額を計算するときに採用する金利のこと。
■もうひとつは、返済比率いっぱいに申し込まないこと。この二つです。

金利については、実際に融資が実行されるときの金利を「実行金利」といい、融資の審査で返済額を試算するときに使う金利を、私は「シュミレーション金利」と呼んでいます。

返済比率を考えて支払額を試算するときに採用している金利です。この金利は実行金利より高めに設定されており、将来の金利上昇リスクを回避しようとしています。金融機関にもよりますが、一般的には「4.0％」位を採用しているケースが多いようです。

だから、自分で試算するときは、どんな借入計画をしている場合でも、金利は「4.0％」を採用して計算してください。もうひとつは、返済比率いっぱいに借りないことです。金融機関から見ると、無理していると思われないようにすることが大切です。

個人信用情報の取扱い

前回は個人信用情報がとても大切で、住宅ローン審査の最初のハードルであるということを書いてみた。この個人信用情報の開示請求で得られた内容に問題がなければ安心してマンション購入に臨めます。

しかし、多少なりともネガティブ情報が記載されている場合は注意が必要で、信頼できる不動産会社の営業マンに相談することをお薦めします。ただ、何をもって信頼できるかという問題もありますが、あえて条件を挙げるとすると次の3つの項目になります。


1　営業経験が長く現場経験が豊富な人。机上論は不要。
2　あなたと相性が合う営業マンであること。話せがすぐわかる。
3　服装や髪型が清潔であること。バカっぽく見える人は即却下。

上記の条件はいずれも外見中心の見分け方ですが、そもそも人の中身を瞬時に的確に判断などできません。だから外見チェックと話してみることがとても重要になります。不動産の営業マンなら、住宅ローンについてある程度それらしく話ができるから、見分けることは難しいかもしれない。あなたの直感をフル稼働させて判断してほしい。

アドバイスをもうひとつ。

住宅ローンの世界で言われていることのひとつに、「何度も審査をすると不利になる」というのがあります。これは本当です。事前審査であろうが本申込であろうが、住宅ローン融資の可能性を確認する場合、金融機関は個人信用情報の照会をかけます。その照会履歴が情報として残ります。金融機関としては、何度も照会がかかっているお客さんは、それだけでグレー扱いにしてしまいます。

だから何度も審査や申込をしてはいけません。

それだけで不利になります。

では何回までならいいでしょうか？と質問されますが、一概に「何回」と言えるほどカンタンではありません。少なければ少ないほどリスクは低くなります。東京の渋谷にあるＭ銀行の住宅ローンセンターの担当者さんからは、「本命の銀行には二回までに持ち込んでください」といわれたことがある。

決済権者の裁量もありますし、不動産会社と銀行とのお付き合いによっても変わります。しっかり準備して何度も申請しないことです。

個人信用情報の開示請求

前回の話で個人信用情報を取り上げたが、今回は「自分の個人信用情報を見てみよう」という話である。これを「個人信用情報の開示請求」という。

住宅ローンの審査には、「人の査定」と「物の査定」があると書いた。これは「人の審査」と「物の審査」ということと同じ意味で使っている。そして「人の査定」の中に「個人信用情報」がある。住宅ローン審査の最初の関門が個人信用情報の審査だ。これをクリアしないと次の本審査に進めない。自分の信用情報だから、当然のように自分で情報の開示請求ができる。住宅ローンの場合、下記の3ヶ所へ開示請求すれば十分だろう。

【照会先】
■全国銀行個人信用情報センター　〒100-8216　東京都千代田区丸ノ内1-3-1　ＴＥＬ　03-3214-5020　http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/index.html

■㈱シー・アイ・シー　〒160-8375　東京都新宿区西新宿1-23-7　新宿ファーストウエスト15Ｆ　ＴＥＬ　0120-810-414　http://www.cic.co.jp/

■㈱シーシービー　〒162-0823　東京都新宿区神楽河岸1-1　ＴＥＬ　0120-4400-29　
http://www.ccbinc.co.jp/

上記の三ヶ所とも費用はとても安くて、直接窓口へ行くと500円ほどでできる。郵送の場合でも1000円ほどだ。住宅ローンを借りようと考えている方で、ちょっと不安だと思っている方は、個人信用情報の開示請求をお薦めする。銀行に先んじて自分自身をチェックしておこう。詳しい照会方法と最新情報については上記サイトを参照してほしい。

この個人信用情報の開示請求で、遅延などのネガティブ情報が記録されていなければ、安心して次の作業に進める。多少なりともネガティブ情報の記録があれば注意して作業を進めなければならない。事前の準備をしっかりしておくと融資承認の可能性も高まるから、臆せずに挑戦してほしい。

住宅ローン融資と個人信用情報

前回の記事で、住宅ローン融資を受けようとする場合「人の査定」と「物の査定」があると書いた。ここで使っている「査定」という言葉は、審査と同じような意味で使っている。

人の査定のサブフォルダに、「個人信用情報」というのがある。今回はこの個人信用情報がテーマである。

融資の申込をすると、それが事前審査であろうと本申込だろうと、必ず個人信用情報がチェックされる。これが最初の作業だ。金融機関では個人信用情報のことを略して「個信」と呼んでいる。個人信用情報の審査にパスしないと本審査に進めない。最初のハードルであり最大のハードルである。

ゆえに、個人信用情報がすごく重要だということはお分かりいただけると思う。では、個人信用情報とは何だろう。個人信用情報機関のひとつであるＣＩＣのサイトの説明から見てみよう。

「個人信用情報」とは、クレジットの契約や申し込みに関する情報のことで、個人の経済的信用度を表す情報です。具体的には、クレジットやローンの契約内容や支払状況、残高などの客観的取引事実で、過去から現在までのクレジットヒストリーを表します。この客観的なクレジットヒストリーの蓄積が、個人のクレジットの利用における３Ｃ（支払意思・支払能力・自己管理）を表していくことになります。そして、この「個人信用情報」は、クレジット会社が顧客の「信用」を判断するための参考資料として利用されます。そのため、個人の思想や趣味、病歴などに関する情報は一切含まれていません。
【株式会社ＣＩＣ（Credit Information Center）サイトより引用】

ということだ。個人信用情報機関には、この他にも銀行系も含めて数社がある。

むつかしく考えることはない。

これまで自分が利用してきた金融機関やクレジット会社などとの取引履歴が記載されているのである。支払いが遅れるとここに記載される。住宅ローン審査では、最初にここの個人信用情報が審査され、ＯＫになった人だけが次の本審査へ進めるのである。しかし、おそれることはない。普通に暮らしていて支払いは遅れたこともなく、ローンそのものを利用したこともないという方たちは心配することはない。ときどき引き落としができなかったことがあった方や支払いが遅延したことのある方は用心しよう。

住宅ローン融資 総論編

不動産は高い買物だから現金で買える人はかなり少ない。東京での話をすると、たとえば代々木などの人気のエリアでは30㎡くらいの中古マンションが、今でも3000万円以上している。手許にある他の販売図面を見ても高い価格がついている。

そこで、住宅ローン融資を利用するのであるが、ここでは住宅ローンを利用しようと考えている人たちのために、全体的なことを知っていただこうと思う。なるべくシンプルに話をするから、正確な情報や最新情報は、各金融機関のサイトで確認することを忘れないでほしい。


本題はここから。

■一つ目　住宅ローン融資は、安定した収入が継続的にある勤労者であれば、誰でも借りることができる。これが大原則。日本国籍がなくても貸してくれるところもある。原則はとてもシンプルだ。

■二つ目　各金融機関は、独自に融資に関する情報をサイトやパンフレットなどで広く告知している。これはらその金融機関においての原則だと思ってほしい。原則には当然例外がある。サイトやパンフレットを見てそれが全て自分に当てはまると考えてはいけない。

■三つ目　住宅ローン融資の審査には、「人の査定」と「物の査定」とがある。人の査定とは、融資を受けようとするあなたのことだ。物の査定というのは、購入しようとする不動産のことである。

■四つ目　「人の査定」をフォルダに例えると、その中にはサブフォルダがいくつかある。「勤務先」「業種」「年収」「勤続年数」「年齢」「個人信用情報」などが審査される。細かくあげるともっといろいろあるが、ここは全体像をつかんでいただくためにシンプルに話をしている。これらのサブフォルダは、「会社概要」「個人収入」「個人信用情報」とグループ分けすることができる。

■五つ目　「物の査定」とは不動産のことだ。マンションの場合、不動産の査定をあまり気にする必要はない。戸数が少なくて資産価値が低く流動性のないマンションでなければ、あまり問題にならない。注意を要するのは一戸建ての場合だ。違反建築物には融資が出ないという原則がある。もっともあり得る違反は、増築による容積率オーバーだ。マンションの場合はこれがない。一戸建ての場合は違反建築物になっていないかが重要だ。個性的な不動産を買おうと考えている方は、「物の査定」に注意しなくてはいけない。

以上、ざっと総論について書いてみた。

次回は各論を書いてみようと思う。

逃げ出すほど怖かったマンション

長いこと不動産の仕事をしているので、これまでにたくさんのマンションを見てきた。誤解をおそれずに言えば、辟易するくらいの数を見てきたと言っていいと思う。その中で、心底怖いと感じたマンションが二つあった。霊的な意味での怖さである。

普段から霊感などとんと縁のない男だと自認しており、「霊的不感症」といって自慢していた。その不感症なわたしが、怖くなって逃げ出してきたことが二回ある。

ひとつは山手通りの内側にある渋谷区のマンションだ。その日は、マンションの下見をするためにスタッフと二人で車ででかけた。現地に着くと変わった車が停まっていた。

エントランス内に入ると管理人さんが近づいてきて、小さな声で耳打ちした。「今、降りてくるので少しお待ちください」。なんだろうと思いつつそこで待っていると、ストレッチャーに載せられた仏様が運ばれてきた。内心ぎくっとしたが、平静を装い合掌して見送った。マンション内で亡くなられた方が運ばれるところであった。もともとそのマンション自体に重い雰囲気を感じていたのだが、その印象と重なったものだから、だんだん怖くなってしまった。

気を取りなおしてスタッフに声をかけた。「じゃ行こうか」。エレベーターのボタンを押した。ドアが開くと「うわっ！」と声を出してしまった。奥の扉が開いているではないか。閉めて行かなかったようだ。奥の扉が開いたままのエレベーターに乗る勇気などなかった。「ダメだ。階段で行こう」。そう言って階段で二階に上がった。

なんとも落ち着かない気分で鍵を開け部屋に入った。そうしたら部屋の中の雰囲気までが怖く感じるのである。先ほどの余韻かもしれない。しかし、マンションに着いたときから、重い気配は感じていたからどちらともいえず、もしかしたら両方の影響かもしれない。いずれにしても室内を見る余裕など無くなってしまている。あたふたと逃げるようにマンションを後にした。


もうひとつは亀戸駅近くのマンションだった。そのときもスタッフと二人で下見であった。駅から近いのでマンションはすぐに見つかった。エントランスに入っても私は何も感じなかった。スタッフはそのときから嫌な感じがしていたそうだ。怖い話は内見するときにはなるべく言わないように心がけている。恐怖心が伝播するからだ。だからそのときはお互いに何もコメントしなかった。

エレベーターで最上階に上がって部屋に入ってみると、室内の電気が点いていた。誰かが消し忘れただけかもしれないが嫌な気配がする。普段から霊的不感症を自認しているわたしだが、気味が悪くてしかたない。そわそわと落ち着かない内見で、満足に室内を見ることができなかった。このマンションもかなり怖かったことを覚えている。

ここまで怖いというのは、何かしらの霊的マイナス要因があるのだろう。霊能力など無いから自分の直感を信じるしかない。こんなマンションだと運気も下がってしまうだろうからパスした方が賢明だ。「怖いな」、「なんとなく嫌だな」、と思ったら、その直感を信じてそのマンションは見送ることをお薦めする。

マンションと道路の位置関係

マンションと道路の位置関係についてのお話です。マンションの前が大きな道路である場合、騒音などで敬遠するケースはよくある話だ。しかし、単純に前面が大きな道路だからダメだという括りで話が済むわけではない。女性の中には、安全面を考慮して幹線道路に面したものを望む方もいる。幹線道路なら人通りも多いし明るいから安心というのが主な理由である。そんな希望を持っている場合、マンションと道路の位置関係は重要なポイントになる。シンプルな例を出してみよう。

頭の中にシンプルな東西南北の十字の方位をイメージしてほしい。上が北、下が南、右が東、左が西だ。

そしてこの方位マップの東西に幹線道路が走っているとしよう。具体例としては、国道20号線の甲州街道や、国道246号線の玉川通りを思い浮かべてほしい。この幹線道路沿いにマンションが建っていると想定する。マンションが建つ位置としては道路を挟んで北側と南側の2つのケースがある。

道路の北側にマンションがあると、建物の南側に道路があることになる。つまりバルコニー側に騒音発生源の道路がある。これでは窓を開けるのにも勇気がいる。マンションの人気もさがってしまう。一方、マンションが道路の南側に建っている場合、北側が玄関である場合が多いので、玄関側通路では騒音がするのだが、室内に入ってみると音の問題は案外気にならない。ましてやバルコニーのある南側には騒音発生源の道路はなく、眺望も抜けている場合が多いから、東西に走る幹線道路の南側のマンションであれば、大通り沿いだとしても検討に値するのである。

東西に走る道路の、南側に建つ建物か、北側に建つ建物か、それを覚えておいてほしい。

室内廊下をもっと広く

マンションの中身についての評価は、一刀両断できるほどカンタンな話ではない。そこに住む人のライフスタイルによって変わるからだ。

以前の投稿で「悩ましい細切れの部屋」という記事を書いた。小さな部屋に不満を持つ方は多いのは事実である。しかし、小さくても部屋数が欲しいという方もいる。一定の面積の中で部屋数を増やすと当然のように部屋が小さくなってしまう。そのしわ寄せは、バスルームやトイレ、廊下などにも当然及ぶのである。

室内に入ってみて廊下が狭く感じると、それだけで印象は悪くなってしまう。狭い廊下でも生活はできるのだが、豊かさを感じることはないだろう。「生活できればいいのよ」という方はそれでもいいが、なんとなく圧迫される「気配」を感じ続けていると、負のフィーリングが蓄積してしまう。これはいい結果にならない。このことは飯田史彦さんが講演でお話されている「残存思念」という考え方と似ている。

あなたは「残存思念」という言葉をご存知だろうか。

「生きがいの創造」でおなじみの飯田史彦さんの講演会に参加したお医者さんからうかがった話である。

おおむね、次のような内容だったと思う。

「残存思念」には、正の残存思念と負の残存思念の二つがあり、負の残存思念は人々の辛い想いや悔しさなどの、負の思念が残って溜まってしまうこと。その反対に、正の残存思念は、喜びや感謝、幸福感などの思念が溜まること。この残存した思念が「場」に影響を与えることから、注意すべき情報として残存思念をとらえている。

ざっと、このようなことだったと記憶している。

負の残存思念の例を出すと「競売不動産」がある。経済的に追い詰められて、裁判にまで発展し、悩み苦しんだ波動が不動産に残存してしまっている。残存思念という言葉を知る前から、仕事上でその事例をたくさん見て感じてきたからよく分かる話であった。

この反対に、正の残存思念の例が、東京ディズニーランドだという。これも即納得してしまった。たくさんの子どもたちが喜びの波動を出して、その集積が膨大なものになっているからだ。大人から子供までみんなが喜んでいる場所で、年間の来場者数が2500万人にもなるというからすごい。お子さんに「ディズニーランドに行きたい！」と言われたらぜひとも連れて行ってほしい。幸せのシャワーを親子で浴びるのもいいのもだ。

話が横道にそれたが、言いたかったことは、狭い廊下は圧迫されるような気配あるいは負の波動を感じ続けるから、廊下は広くして欲しいということだ。ちなみに私は競売不動産には手をださない。経験的に残存思念に近い考え方を知っていたからだ。

自分とマンションの相性

人と人との間に相性があることはどなたも納得できると思う。はじめて会う人でも、なぜか親しみが持てる人がいる。そうかと思えば何年も付き合ってみてもイマイチしっくりこない関係もある。相性の問題である。いいとか悪いとかの問題ではなく、今風に言えば波動の問題なのだろう。

波動の法則は、何も人間関係だけではない。

人とマンションの関係も同じである。

すべての物質は人間も含めて固有の振動をしていて、その振動数が同調しやすければ「相性がいい」となる。

私ごとで恐縮だが、私の本の選び方はちょっと変わっている。

面白そうな本があると手にとって適当なページを開いてみる。そのときの印象がよければ、前書きを読んで目次もチェックする。そして買うかどうかを決める。最初の関門である「本を開いたときの印象」をとても大切にしている。その本との相性をフィーリングでとらえているわけだ。

この自分なりのルールをもう長いこと続けているが、この方法はマンションを選ぶときにも応用できる。

マンションを見に行ったときに、エントランスの前に立って全体をながめてみる。そして建物の周囲をぐるりと一周して、またエントランスに戻ってくる。そのときの第一印象はかなり重要で役に立ちます。

このとき、損得計算は後回しにして、とにかく「相性が合うかどうか」を見極めることです。その関門を通過したら、価格が高すぎないか、過去に大きな事件がなかったかなどをヒアリングなどでチェックします。内装や設備が新しいとか古いとかは、いくらでも後から改善できることです。

ヒアリングについては、マンションから出てきた方に直接質問すると案外親切に教えてくれるものだ。優しそうな人がくるまで待ってみよう。ゴリラみたいなオヤジはパスしておこう。住人にヒアリングするときには、価格の件を深入りしすぎないように気をつけてほしい。価格のことはとてもデリケートなので相手の気分を害してしまいかねない。礼をもって接してほしい。

角部屋とワイドスパン

マンションの世界では、いわゆる「短冊切り」あるいは「羊羹切り」といわれている間取りが大部分を占めている。角部屋やワイドスパンの世帯数はかなり少ない。多くの方が理想とする間取りは、全体からすると本当に少数です。

以前のエントリーにも書いのだが、私自身は、これまで角部屋だけに住んできた。少しも意識した訳ではないのだが、今思い出してみると、たしかに、すべてが角部屋でした。窮屈なフィーリングを無意識に避けていたのでしょうね。

その代わりといっては変なのですが、日当たりに関しては犠牲になってしまった。南向きの日当たりが良い部屋にはあまり住んだことがなかった。日当たり優先していなかったのです。しかし、現在の住まいはちがいます。日当たりと眺望と通風がとっても良好です。今の住まいにたいへん満足して住んでいます。

そこで、これからマンションを探そうとしている方は、日当たりと通風は確保してほしい。

それには、角部屋かワイドスパンの部屋が最適である。しかし、数は少ないから探すときに大変な思いをするかもしれませんが、めげずに頑張ってほしい。

小さなお子さんがいるご家庭の場合には、とくにこの二つの要素が重要です。

日当たりの良くないマンションに何年も住んだ私の体験からのアドバイスです。日当たりが良いと運気も上昇するような気がするのは私だけでしょうか。

三軒茶屋にある春山クリニックの春山先生にも「太陽にあたっていますか？」とアドバイスを受けたこともある。それほど太陽の恵みは大きいのだと思う。

建て方に余裕があるか

自分の住まいが風格あるものであればうれしいものだ。貧弱な安普請と思われるより断然いい。あなたがマンションを選ぶときに、建物の風格を求めるのはいいことだ。そしてそれをカンタンに判定する方法がある。

敷地いっぱいに建築されているマンションは余裕がない。

だから、敷地にゆとりを持たせて建築されているマンションを選ぼう。

その方が人気も価格も衰えにくく資産価値も安定している。

想像してみてほしい。

エントランスドアのすぐ前が道路になっているところを。急いでいるときなどは気をつけないと歩行者とぶつかってしまいそうだ。そういう場所にかぎって歩道がなく、道路には人と自転車と車が混在している。子供がマンションから元気よく飛び出してしまうと、事故を起こす可能性もある。マンション全体のイメージも窮屈な感じがしてゆとりが感じられない。こういうマンションは家族の安全のためにも敬遠したほうがいいだろう。

敷地いっぱいに建築されたマンションというのは、商売の効率を優先しているからだ。ゆとりを感じさせるマンションは、じっくり探せば必ず見つかるものだ。ただし、「駅近」を優先するとそういうわけにはいかないので、自分の中での優先順位をもう一度確かめてみるといいだろう。

キッチンに開放感を

男としては料理をする方だと思う。若いころは、休日になるとスーパーに買物に行き、カレーの材料とビールを買い込んできては、男の手料理を楽しんでいた。

好きな音楽を聴きながらニンジンを切り、ジャガイモをむいて、たまねぎと肉を炒めて他の材料一緒に鍋に入れてコトコト煮込む時間がお気に入りだった。ちいさな幸せだ。

やがて音楽を小さくして本の世界に入り込んでいった。ちなみに当時聴いていた音楽の中で、日本のプリズムというロックグループが演奏していた「UNFORGETTABLE」という曲を今でも聴いている。

さて、ひとりで料理するなら感じないかもしれないが、料理をしながら家族や友人と話したい場合など、キッチンが箱の中では孤立してしまい女性陣がかわいそうです。世の奥様方が、「女だけに料理をさせて不公平だ」というのもよくわかる。しかも、「自分だけ箱の中でみんなとは孤立している」と感じる方も多かった。みんながわいわい楽しんでいるのに、自分だけが閉ざされたキッチンに隔離されて、料理を作らされているいる気になるのだと思う。

それを解決したいと思っている方はかなり多い。その証拠に、マンションを買った方々がリフォームするときに、もっとも多いリフォーム工事のひとつに、キッチンの壁を取り払ってリビングが見えるように開放感を持たせる工事があります。

もうひとつの人気リフォームは、バルコニー側のＬＤＫと隣の部屋の壁を取り払う工事だ。これもリクエストが多い。この二つの工事の共通点は、「開放感を出すこと」です。

このリフォームをすることにより、それまでの実際の面積よりも明らかに広く、そして明るく、開放感も感じるからお得なリフォームである。子供が小さいご家庭では、動きまわる子供たちに目を行き届かせることができるのも好評だ。閉ざされた空間はなるべくなら避けたいものだ。風水的にもよくない。

バルコニーは広く深く

バルコニーの話をもう少し。わが家のバルコニーは広い部類に入ると思う。大変に重宝しています。前回も書いたが、洗濯する回数が明らかにふえたし、コーヒーカップを手にぼんやりと景色を眺めていることが多くなった。この気持ちよさのポイントは「広く深く」である。

広くというのは横幅のことで、深くというのは奥行きを表現している。

けして壁の高さではない。わが家の場合、奥行きが1.5ｍほどある。この奥行きがバルコニーを快適空間に変えてくれた。大きめのテーブルを置いて、いつ緊急の宴会が入っても対応できる体勢を整えている。

また、女性の方々は外からの視線が気になると思うが、わが家の場合、相対する視線がない。高い建物が南側に一切ないのでドーンと視界が開けている。これは男性でもありがたい。

都心と違ってやや郊外側なので、幹線道路沿いだけは高い建物が建てられるが、道路から内部に入ると延々と低層の住宅地が続いている。しかもその向こうには多摩川が流れているので、本当に遮蔽物がないのだ。

これが都心側になると、幹線道路から中に入るとちょっと低層の建物があって、また大きな道路に出てしまう。そこに大きな建物が建っているから、完全に抜けている眺望はなかなか望めない。

お引越しを考えている方は、このことを頭のすみにおいておくと何かしら役に立つかもしれない。自然も多いから緑色の植物も多くなるし、空間も広がるから心と体をを休めるには大変良いと思う。やや郊外は穴場的エリアである。

最上階角部屋、日当良好

永いことマンションに住んでいるが、どういうわけか角部屋ばかりに住んでいる。別に意識していそうした訳ではないと思うのだが、アパート時代を含めてもそうだから、深い自分からのメッセージだったのかもしれない。

角部屋のいいところは開放感と通風だろう。開放感の度合いは、室内に入ればすぐに分かるから隠しようがない。それと通風も重要である。一般的に多い間取りを「羊羹切り」とか「短冊形」などといい、玄関とバルコニーを結ぶ縦長の間取りだ。このタイプのマンションでは、玄関側の小部屋に気がよどんでいるのが分かる。暗くて窓も開けにくいのでどんよりしている。運気もさがってしまうだろう。

そのかわりと言っては変だが、南向きの部屋にはあまり住んだことがなかった。理由といえるほどのものはないのだが、「日当たりにこだわらなかった」だけである。だから角部屋に住むことがさほどむつかしいことではなかった。容易に見つけることができた。そして、現在、障害物がなにもない南向きのマンションに住んでいる。はじめての南向きといっていい。階数は7階で最上階の角部屋だ。

で、どんな感想をもったか。

太陽はありがたい！

これをすごく実感している。

お日様に自然に感謝したくなるから不思議だ。

若いころには重視しなかった日当たりの重要性を、あらためて認識させられてしまった。太陽は素晴らしい。

この南向きの部屋に住みはじめてからよく洗濯をするようになった。バルコニーも広いので、ゆったりと風景を楽しみながら干すことができるし、最近は洗った食器までバルコニーのテーブル上にならべて日光浴させている。洗濯物も食器たちも「きもちいいなあ～」と喜んでいると思うとうれしくなってしまうから不思議だ。

今さらながら太陽のありがたさに感謝している。そして、ポカポカのリビングでこの記事を書いている。

アルミサッシを取り換えよう

中古マンションを買ってリフォームするのは楽しみのひとつだ。あれこれプランを考えて、リフォーム雑誌でイメージをふくらませ、理想のプランができあがるのだが、ひとつだけ不本意な点が残ってしまう。そう、アルミサッシが古いままなのである。

きれいな新しいサッシに換えたいのだが、どうもこの部分を「取扱不可」という対応をする業者が多くてこまる。彼らの共通する言い分として「共用部分だからさわれない」というものだ。不動産会社だけではなく工務店の担当者も同じことをいう。

正確には「共用部分だから勝手にさわれない」ということだろう。

勝手にさわれないのはわかる。しかも、一軒のお宅のために組合を招集して組合の議題にあげてもらって話し合いをしてもらうのは気がひけるだろう。時間だってかかってしまうから待ちきれない。しかし、古いアルミサッシはなんとかしたいと思うのが普通の感覚だろう。

今、このブログを読んでくださっている方が古いマンションに住んでいるなら、アルミサッシを見て欲しい。高さはほぼ人の高さと同じで約1.8ｍくらいだ。そのサッシの中ほどに桟（ｻﾝ）があると思う。へその高さに横たわっている棒のことだ。

アルミサッシの強度を持たせるこのような構造は、視界を悪くしていて、しかも美しくない。窓の向こうに素晴らしい景色があっても、この桟が邪魔になってしまう。サッシ本体に桟が無くても網戸についている場合は多い。網戸の網も視界を曇らせてしまうからプリーツ式の網戸に取り替えるとすっきりして美しくなる。新しいサッシには中桟がないからすっきりしているし、防音や断熱もすぐれている。そんなに大きな費用がかかる訳ではないから是非とも挑戦していただきたい。居住者の利益につながり、資産価値も上がるのだから。

ところで、この話は個人レベルが前提であったが、これをいっそのことアルミサッシメーカーやリフォーム会社が管理組合に提案したらどうだろう。マンション丸ごとサッシをリニューアルするのである。費用は修繕積立金を利用するればいい。

サッシが新しくなってすっきりするとマンションの資産価値が高くなる。

間違いなく高くなるのである。売却しようとする場合、買い手に良い印象を与えることができるし、古いサッシより新しいサッシを好むのは当然で、比較するまでもない。

巷には、サッシが古くて売れにくいマンションがゴロゴロしている。

賃貸で貸したいというときも、このサッシが結構ポイントになるのである。現場にいれば分かることだ。もし、全体を取り換えるには予算が厳しいというのであれば、所有者が自己負担で取り換えたいと申し出た場合のために、許可を出すことを予め決議しておけばいい。みんなが幸せになれる。Win-Winの関係だ。

悩ましい細切れの部屋

一般的なマンションでは、玄関を入ると右か左に、あるいは両方に小部屋がついている。この小部屋が実に悩ましい。大きさが微妙なのである。

4畳から6畳くらいの大きさのものが多い。何度もマンションの内見に立ち会っているが、ほとんどの方がこの小部屋をどうするかで悩むのである。夫婦の寝室にするには微妙に狭く、子供部屋か納戸に落ち着くことが多い。夫婦の寝室にできない場合は、また他のマンションを探さなければならない。

それなら大きくすればいいじゃないか、と思うかもしれないがそうカンタンではない。専有面積はマンション価格とリンクしているから、広くすれば分譲主の収益効率が落ちるし価格も高くなる。

だいたい土地が高すぎるからいけないのである。土地の価格が高止まりしていることは、勝ち組グループには恩恵を与えるが、庶民には負担でしかない。不動産価格の高止まり。それがすべてに悪影響を与えている。玄関入って左右にある部屋を、もう少し大きくして欲しいのは庶民の切なる願いだ。作って売る人たちに何とか頑張ってほしい。そうでなければ庶民から見放されてしまうだろう。

付加価値よりシンプル空間

わたしの携帯はテレビも見ることができるスグレモノだ。カメラもついて動画だって撮影できる。使いきれないほどの機能が満載してある。ときどき携帯をいじっていると、見たことも聞いたこともない機能を発見することがある。なんじゃこれは？

使い切れない機能は、携帯と自分の距離を感じさせてしまう。心が繋がらない親子みたいなものかもしれない。親しみのわくシンプルな携帯を作ることは、メーカーにとっては大冒険なのであろう。しかしもったいないことだと思う。他社に負けない機能を搭載せよ！とがんばっているうちにユーザーは置き去りにされてゆくのである。

かつてホンダでＣＢＲという素晴らしいバイクを開発していた馬場忠雄さんも同じ事をバイク雑誌で述べている。「最高速が一番じゃなきゃだめだ！馬力が一番じゃなきゃだめだ！」と販売サイドから強い要望があったという。最高速や馬力という魅力的な条件を横において、大胆、かつ、シンプルなコンセプトを実現しようとするのは、なかなか大変なことのようである。

マンションも同じだと思う。あらゆる設備や機能を盛り込み、付加価値」いうコンセプトで、どんどん重くなってゆくのである。価格も庶民が息切れするほど高くなってしまっている。付加価値がいつのまにか「負荷価値」と変身している。

居住空間には、必要最低限の機能と堅牢な構造があればいいと思う。シンプルな空間と堅牢な箱、防音、断熱、通風、採光、十分な面積、十分な天井高、快適な空調、通信インフラなどである。このうち、「快適な空調」と「通信インフラ」以外はすべて「堅牢な箱」に含まれる条件だ。他の機能や設備が欲しければオプションにすればいい。力強いスタンダードが必要だ。

マンションはあたたかい

府中に住んでいるＯさんは2年ほど前に自宅を新築した。それまでの家は昭和38年に建てられた年季物の一戸建で、修理に修理を重ねて住んでおられた。

私は何度もお邪魔させていただいたが、冬場の訪問は底冷えする寒さが骨身にこたえた。床の間に通され石油ストーブを点けていただくのだが体の震えがとまらず、落ち着くまでにだいぶ時間がかかったことを覚えている。体重80キロ、皮下脂肪もたっぷりあるメタボの私でも、あのときの寒さにはまいった。脂肪があるとあったかそうに見えるだけで、実は普通の人並みに寒いのである。

その点、マンションは冬暖かくて女性ウケしそうだ。一戸建とくらべると気密性が高く、冬場は外から帰宅して自宅に入ると、ほわんとした暖かさにホッとしたものだ。戸建やアパートからマンションに住み換えると、この違いがよく分かると思う。暖房費も少なくて済むから案外エコライフに向いているのかもしれない。冷え性でお悩みの女性の方にはマンションをお薦めしたいわたしです。

マンションを生活の拠点にする

マンションで生活するということは、多くの方々と共同で生活環境を維持共有することであり、ご近所付き合いも、一戸建てに住んでいるケースより多くなる場合もあるだろう。これだけをとってみると、人付き合いが苦手な人は負担に感じるかもしれない。しかし、メリットだってたくさんある。

とくに子育てしている方にとっては、育児の悩みや疑問、緊急のときのサポートをマンション内の友人へ気軽に頼むことがでたりする。これはマンションで生活するうえでのメリットと言ってよいと思う。高齢のご夫婦や、ひとり暮らしをしている高齢者の方たちは、越して来た若い夫婦のお子さんを、まるで孫のように可愛がってくださる方たちもいる。若夫婦にとっても高齢の方々にとってもありがたいことだから、マンション暮らしも捨てたものではないのである。

マンションのような集合住宅では、上下左右に住人がいる訳ですから、音の問題には、お互いに気をつけたいものです。どんなに注意しても、元気な子どもたちは走り回りますし、大きな声を出すこともあるでしょう。あれこれと、「ダメ・ダメ」を連発していると、子どもたちも窮屈に感じてしまいます。子どもたちにも、相手のことを思いやることに気づいてもらえるなら、よい方向に向かうでしょう。

マンションはどこへゆくのか

マンションが安く買えなくなってから久しいが、本来、集合住宅は土地を有効活用して、ひとつの土地上に多数の住宅を作るから、一世帯あたりの価格も安くすむはずであった。住宅を集約させることによって、効率を追求するから価格を抑えられることがメリットであり、一戸建よりも安価で庶民にもなんとか手が届くのが本来の姿であったと思います。

ところが、最近のマンションはどうだろう。実に豪華でしかも高価である。経済が右肩上がりの上昇を続けているときはそれなりに売れたであろうが、2008年11月現在、それも過去の話となってしまった。

これからはシンプルで安いマンションが好まれるのではないかと思う。

これは理屈ではない。庶民の財布がそうなってしまっているのだから仕方ない。

街に出て、商店街を見て歩いてみると実感していただけると思いますが、1000円カットの店は常にお客さんが並んでいます。一般の美容室ではなかなか見られない光景です。もはやローコスト志向は止められません。これは生活防衛をせざるを得ない一般庶民のごく普通の行動です。「不動産価格が高止まりしていなければ経済が成り立たない」のであれば、その仕組の方がおかしい。

全ての経済活動が、高コスト、大量消費、短期商品寿命、どれをとっても高消費経済を支えるファクターばかりです。

もう、今までの発想ではマンションは売れないでしょう。事業者自体も軽量化を進めて、自社の高コスト体質を改善して、シンプルで良質な低価格マンションを作っていかないかぎり、光は射してこないだろう。

マンションについてのひとり言

大安吉日マンション見聞録へようこそ

このブログは、マンションに関する雑談や雑学、ちょっと役に立つ話、あるいはみなさんが、「へぇ～そうなんだ！」と感じてしまいそうなことも書いてみようと思っています。ときには、「なんだ？」と思うものも出てくるかもしれません。そんなときは笑ってこらえてください。

このブログでは気をつけていることが二つあります。
1　貧しくならないこと。
2　ネガティブな批評ばかりにならないこと。

あたりまえのことですが、読んでくださっている方々の気分が重くならないブログにしたいと願っています。気楽に書ければいいなと思います。


それでは。